2018-08-27 14:04 | 浙江新闻客户端 | 章嵘嵘
望江新城与钱江新城二期，成为本场土地出让的焦点。
原因一，两大板块起点高，预期高。前者是南宋皇城根基，后者是钱江新城二期所在地，作为钱江新城南北延展区域，是杭州拥江发展战略实施的重要阵地。
原因二，较传统的城市核心板块而言，全新且优质板块的市场反应，更能检测当前土地市场温度。
从最终的成交结果看，杭州土地市场下行趋势不可逆转，无论是刚需板块，传统核心板块还是全新改善板块，地价均有合理回落。可见杭州土地市场正逐渐以市场规律为导向，自我调节，寻求平稳健康的发展状态。
出让后，浙报传媒地产研究院院长丁建刚评论：中国的宏观经济形势金融货币政策都面临着极大的不确定性，这将给房地产市场和房地产市场政策都带来极大的不确定性。在不确定时期，更应稳定市场预期。
主城8.27成交地块指标表
本期关注点：
1、两大全新板块，真实地价如何？
2、下一个豪宅诞生地，望江新城准备好了吗？
3、钱江新城二期“首秀”现底价，不意外。
4、2213亿土地出让金超2017年全年，创历史新高。
结果综述：
滨江29976元/㎡竞得望江新城贴沙河畔宅地
(配建公租房10%约8732.3㎡，代建幼儿园7206㎡，实际楼面价约34057元/㎡，毛坯保本房价测算约45500元/㎡)
中宸城建20024元/㎡底价竞得钱江新城二期首宗宅地
(配建公租房18800㎡，占总体量的25.8%，实际楼面价约28260元/㎡，毛坯保本房价测算约38600元/㎡)
上海绿都18363元/㎡竞得祥符东单元宅地
(配建公租房10%约18468.5㎡，实际楼面价约20814元/㎡，毛坯保本房价测算约29550元/㎡)
测算逻辑：保障房建面从总体量中扣除；保障房/幼儿园建安+全装修成本按3700元/㎡计算；毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。
望江新城区位图
两大全新板块 真实地价如何？
① 望江新城：34057元/㎡实际地价低于南星。
望江新城商品住宅市场起步较晚，近年来仅推出一宗边缘宅地，即滨江·翡翠海岸项目，核心区宅地尚属首次。
此次望江新城核心区首宗宅地最终成交总价26.2亿元，楼面价29976元/㎡，考虑到配建公租房与幼儿园，实际楼面价约为34057元/㎡。
由于板块紧邻南星，地价也有明显对标。7月滨江以36086元/㎡楼面价竞得南星宅地，同时需配建10%公租房及幼儿园，实际地价约45263元/㎡。
相较而言，望江新城地价较南星下降了近万元，这与板块发展程度不无关联。南星发展至今，已成为豪宅林立的成熟区域，而对于望江新城才刚刚起步。
② 钱江新城二期：起点、预期双高，2.8万+宅地迈出区域发展第一步。
钱江新城二期首推宅地，虽以20024元/㎡底价成交，但由于配建公租房占比约26%，实际地价高达28260元/㎡。该地价水平高于紧邻的九堡板块，较艮北新城相持平。
九堡板块目前最高地价为今年4月北辰项目的25720元/㎡；艮北新城近年出地频繁，最高地价为越秀现房项目的30841元/㎡，而最近一次为今年4月的金科项目28866元/㎡。
若以钱江新城二期规划定位为考量，此次首宗近3万+宅地迈出了区域发展第一步，不失为一个好开局。作为钱江新城二期建设区块，作为紧邻新中心的一线江景区域，区域将成为江城一体、特色活力、品质宜居的新江湾生活区，媲美钱江新城。
③ 祥符板块：20814元/㎡实际地价下调近20%。
本次出让，还有一宗祥符东宅地，最终以18363元/㎡成交，溢价3%，实际地价为20814元/㎡，较同区域的万科·中城汇而言，地价下调近20%。
去年8月，万科同日将祥符姊妹地收入囊中，地价分别为24704元/㎡与25787元/㎡，后者自持比例为18%。
望江新城周边项目价格参考
南星满员千万豪宅转场
望江新城准备好了吗？
随着南星逐渐“满员”，望江新城核心宅地，或将为杭州千万豪宅新添一种选择。
除了自带豪宅基因的特殊区位外，还有哪些支撑？
第一，豪宅市场需求稳健。据浙报传媒地产研究院统计，2012年至今，杭州总价1000万以上的豪宅市场成交量呈阶梯式上涨。尤其是2016年后每年成交千套以上，2018年8个月即成交1809套，较2017年全年增加632套；成交均价也稳步向上，至今为56493元/㎡，较2017年全年均价上涨15%。
尤其是地块周边区域，不仅涨幅可观，销售节奏逐渐加快。如南星板块，2016年商品住宅成交均价约47273元/㎡，2018年该数据已上涨至67560元/㎡，涨幅达43%。在售新盘去化明显加快，翡翠海岸与壹品两大豪宅，均在8个月内实现清盘。
第二，项目销售期内将无竞品。目前南星板块在售项目基本售罄，储备项目仅保利滨江·上品及滨江新项目两个，存量约17万方，若以板块今年月均去化2万方计算，去化周期约9个月。待出让地块上市，周边将无竞品风险。
第三，规划升级，定位杭州版“太古里”。望江新城规划重点打造城站东枢纽创新区、海潮寺文化休闲街区以及创新金融总部经济集聚区，配合北部、中部、南部三大宜居生活区，催生繁华时尚的杭州版“太古里”。
第四，竞得者滨江实力强，高端市场经验丰富。滨江成功获取首张望江新城核心区“门票”。作为老牌本土房企，在高端市场经验丰富，尤其是同区域内翡翠海岸、壹品为基础，在本项目上更能游刃有余。
钱江新城二期宅地区位图
钱江新城二期宅地首秀
“高起价”“高配建”导致底价成交
作为钱江新城二期启动出让模式的首宗宅地，一挂牌便成为焦点，明明区域规划完善，区位优势明显，但业内却直呼“勾不起”。
最终成交结果也毫无意外：杭州中宸城建以底价14.6亿元竞得，折合楼面价20024元/㎡。
四七堡宅地为何低价成交？
第一，最本质的原因还是地价太高，28260元/㎡实际楼面价远超纸面成交价。且地块位于板块边缘，靠近九堡，并非区域核心，也不能饱览一线江景，高地价却不能带来高性价。
第二，存在盈利风险。目前紧邻区域的九堡、艮北板块的待售新盘均受限价影响，据悉金地·玖峯汇精装备案价将被控制在4万/㎡以内，而招商·公园1872精装价格预计4万出头。
据浙报传媒地产研究院测算，中宸项目保本毛坯房价约38600元/㎡，若算上精装成本，项目仅有微利预期，甚至有亏损风险。
第三，周边存量超百万方，存在需求分流风险。目前城东片区的新盘扎堆，仅城东新城、艮北新城两大板块的潜在供应量合计已达150万方，对于紧邻的江湾新城而言，竞争压力巨大，同类购房需求也将被提前消化。
第四，近2万方公租房与项目规划定位不符。钱江新城二期作为钱江新城核心区的延伸，规划起点高，房企也更倾向于打造高品质改善住区，地块近2万方公租房配比，不利于项目整体高端定位。
此次钱江新城二期宅地底价成交，也体现了房企已逐渐适应目前的限价水平，停止盲目“加预期”，回归利润测算，根据自身需求合理拿地。
2218.3亿元土地出让金已超2017全年
此次土地出让后，杭州十区经营性用地出让金额达2218.3亿元，超过2017年全年总量。
截至2018年8月27日，杭州十区土地共成交157宗，成交总金额高达2218.3亿元，较2017年全年2180.6亿元，增加37.7亿元，已刷新全年成交总额记录，创历史新高。
据浙报传媒地产研究院获悉，杭州各区已基本完成2018年推地计划，尤其是主城区后续土地挂牌将明显减少。
