杭州商品房存量屡创新高，目前已达12万套。而据不少业内人士估算，目前杭州二手房挂牌库存量同样也是高位运行。

  二手房挂牌房源因为不像商品房房存量那般有着准确的备案信息，挂牌出售出租甚至取消出售状态瞬间都有可能会发生变化，统计相对复杂。本报联合杭州我爱我家、21世纪不动产、盛世管家、公众房网等主要的中介对目前杭州二手房挂牌房源量进行了一次摸底统计，统计数据综合了各大中介、部分主要的房产门户网站的二手房挂牌量，同时剔除了部分重复的挂牌房源。根据统计数据，杭州主城区二手房目前挂牌房源量近7万套左右，再加上余杭、萧山的二手房挂牌量，杭州目前有挂牌信息的可售二手房源已突破10万套。

  主城区老房转向以租代售

  在二手挂牌可售房源中，老城区的老房占了很大的比例，从目前的情况看，相较相对偏远的郊区库存量依然多一些。但考虑到老城区交通便捷、租金回报率较高等因素的影响，房东们对于老房子的持有还是颇具信心的。

  目前，杭州主城区上城、下城、江干、拱墅、西湖等五个区域大致上拥有挂牌的二手房源约七万多套，占二手挂牌总库存量的一半以上。余杭区因为区域较大，次新房供应量较多据，据统计二手挂牌存量房约在1.5-2万套左右。而萧山区的二手房存量则相对少一些约1万套左右。

  虽然从分析来看主城区的二手房源数量巨大，但考虑到主城区的老房较多，目前，这批房源的房东大多叫价坚挺，基本不会因为外界因素影响大幅调整出售价格，如果心理价格无法得到满足，目前以租代售已成为许多房东的选择。

  300万左右的二手房陷入成交难

  而就二手存量房不断增多的情况及发展动态，盛世管家吴克镇经理反馈：存量房中买卖周期较长的多为写字楼及临街商铺，目前走势较好的多为总价120-150万元之间的住宅。

  大多数客户在购房时，对于房源质量要求正不断提高，之前低价位普通的小户型房源，在销售当中遇冷。这一方面说明购房者对于房源质量存在一定要求，同时也反映出客户对于房源需求面积上，发生着一定的转变。

  而就实际成交房源来看，盛世管家李凯丰经理也表示：目前成交客户当中从小户型转向3房120-140平方米的客户明显开始增加。同时，李经理等多位业内人士都透露出：目前总价在300万元左右的住宅较为难销，税费高成为阻碍许多客户购房的主要因素。

  另外，二手房也往往有自己的销售周期，盛世管家江登华经理表示：每年的开年，大概2月份左右会遭遇销售低谷，但进入3月份以后，一般来说房源成交销售会不断增加，从最近的情况看，刚需的2-3房成为客户购房主要选择。

  局部区域二手房挂牌量继续放大

  虽然目前二手房挂牌库存量已经很高，但未来增长的速度依然可观。2013年是一个新楼盘的交付大年，据了解整个2013年杭州有近百个楼盘陆续交付，尤其在去年年底，有一大批房源交付，而临近农历新年，许多房东要么尚未完成收房手续、要么考虑到市场因素暂时按兵不动，而这些房源在未来的半年至一年时间里都很有可能挂牌上市，转换为可售的二手房房源。

  以申花板块为例：上尚庭、香滨国际、东方福邸等部分房源都在2013下半年交房，西城纪今年也会交房，随着房产区域发展的越来越成熟，这些次新房中除了自住的部分，许多都将流入二手房市场。以往像滨江、丁桥、桥西、闲林、下沙等板块都有类似的情况，虽然目前自住购房的比例相对很高，但随着新房入住，不少旧房也会腾空，二手房挂牌存量在未来两三年依然将高速增长。

  21世纪不动产杭州区域副总经理周晨认为，杭州目前商品房库存量高涨已经是事实，而这些高库存将在不远的将来变成可售的二手房源，虽然这些房源不会百分之百全部挂牌出售，但就算有小部份转化为可售二手房，这个量也很可观了。所以二手房价格预计也将更为理性。

  90平方米以下占一半，低价房在拱墅、下沙

  □本报记者 余丽

  目前挂牌出售的二手房都有些什么样的特点？针对主城区的近7万套挂牌房源我们也作了一些比较分析。综合杭州我爱我家等中介对内部房源库的数据分析，目前主城区90平方米以下的二手房挂牌房源量还是很大的，而低价房源主要集中在拱墅区和下沙。

  特点一

  西湖区

  交易量

  存量都最大

  根据成交统计，西湖区每月的二手房交易最大，基本占据全市二手房交易量的20%左右。而西湖区的可售房源量也占据可售房源量的21.43%，可售房源量也超过1万套，从这些二手房的分布情况来看，除传统的翠苑、古荡等老小区外，还有不少房源位于三墩、转塘的次新小区内。

  特点二

  90平方米以下占一半

  目前杭州二手房市场上，最集中的就是刚性需求，占据市场70%的份额，主要选择的面积段，多集中在60-90平米之间，而在全市范围内，60-90平方米的户型挂牌占比较也很高，占据房源量的28.59%。此外，对于购买改善型住宅以及学区房的客户来说，60平方米以下，以及90-140平米的都是其选购的重点。从目前的挂牌情况看，各个面积段的比例都比较平均。

  特点三

  上城下城小户型最多

  西湖区的房源量比较多，占比较高，60平方米以上的物业占全市的20%以上。特别是大中户型更是西湖区占优，全市1/4的90平米以上户型，都集中在西湖区。

  不过，仍然有不少客户希望购买小户型，那还是得盯住上城区、下城区，其中上城区的60平米以内的小户型占全市房源的22.33%，下城占20.59%，这此物业多集中位于市中心的老社区内，例如建国路周边、朝晖、流水苑等，当然还有市中心的部分单身公寓，所以想购买小户型的客户，可以在这些区域内淘房。

  特点四

  100-200万元是房源主力

  从挂牌的房源价格来看，近半数的价格是集中在100-200万元。这和目前市场的主要需求格局相近。

  另外，200-500万元的改善型物业的挂牌量也占全市总房源量的1/3，500万元以上的高端物业房源量，目前仅6.87%。

  特点五

  低价房源集中在拱墅、下沙

  对于想淘一淘总价100万元以内的购房者来说，拱墅区、下沙是主要的淘房区域，主城区有近40%的百万元房源集中在这两个区域内。而100万-200万的房源，各城区内相对比较平均，其中下城、西湖区占比较大，最少的是滨江区，这主要和滨江区的房源特征有较大联系，由于之前滨江区的土地价格较低，因此在户型结构上，大户型较多，因此总价偏高。