近期，有媒体根据杭州各项目的土地成本，对开发商的盈利前景进行评估，得出结论称有42个项目预计亏损或疑似亏损。这一结论或值得商榷，但一个显而易见的事实是，土地成本在房价中的占比确实越来越高了，房企盈利空间已较前几年显著下滑。

  记者随机抽选了几个区域，统计区域内几个在售项目的地价房价比。不少项目的地价房价比已经超过了50%，在个别项目，这一比值甚至超过了60%。

  多个项目地价房价比超50%

  2009年，国土资源部曾公布过全国620个监测项目的土地成本。数据显示，大多数项目的地价占房价比例在15%～30%，最低比例为5.3%，最高为58.6%。

  浙江省共有31个楼盘被抽查，涉及的城市有杭州、湖州、嘉兴、宁波、温州。杭州共有7个楼盘涉及，地价房价比最低32.67%，最高为50.81%，平均值为41.63%。而在此次全国620个监测样本中，平均地价占房价比例只有23.2%。杭州平均值明显高于全国。

  近年来，杭州的土地价格不断上涨，到2013年，杭州土地成交额达1327亿元，创历史新高，同比增长117%，继北京和上海之后列全国第三。土地市场的热度，推升了地价上涨。而地价上涨的速度明显快于房价上涨，这也导致地价房价比不断上升。

  据记者统计，现在杭州已有不少在售项目的地价房价比超过了50%。例如，位于城东新城的中大·普升，楼面价为9124.9元/平方米，现在在售的均价在16000元/平方米，地价房价比占比达到了57.03%，地价占了房价的一半。

  同在城东新城的保利·梧桐语，楼面价为9299元/平方米，目前在售均价为17000元/平方米，地价房价比为54.7%。

  当然，出现高房价地价比的板块也不止城东一个，位于奥体板块的绿地·旭辉城地价房价比也超过一半，达到了58.59%，当时拿地价为13476元/平方米，目前在售均价为23000元/平方米。

  另外，即使是在地铁旁的世茂·东壹号地价房价比也不低，地块拿地价为11145元/平方米，目前在售均价为18500元/平方米，地价房价占比60.24%。

  专家：开发商利润空间变小

  地价房价之间的比例不断上升，土地的成本压力不断变大，汉嘉地产顾问副总经理陈焕春坦言：“其实杭州的地价一直都不便宜。”陈焕春指出，从2009年到现在地价并没有出现过比较大调整。地价与房价不一样，土地市场冷却，调整的方法是通过不卖地，“从2009年到现在，地价几乎都比周边的高，汉嘉地产的监测数据中，只有桥西有一两块土地出现过降价，但是都是面积很小的地块。”

  关于不断上升的地价，陈焕春表示，前几年的高地价在当时看来，也有一定的合理性，比如2009年，“根据之前的市场预计，地价过万的地块，改善型项目的价格能冲上30000元/平方米，但是现在的市场行情，价格波动很大，不少项目都开始降价。”在地价到一定的价格后，后面出让的土地就基本没有低于之前的，地价很难再降。

  双赢机构总经理章惠芳认为这个比例不算上升不能简单地判断为地价上涨，“地价+开发成本+利润空间=房价，地价与房价之间的比例不断上升主要是因为这几个因素发生了变化。”

  章惠芳指出，近几年开发成本基本稳定，造成比例上涨的原因也有多个。地价、利润空间、房价三者任何一个发生变动，地价房价比都会有变化，“地价房价比不断上升，原因有多个，地价上涨也是一个比较重要的原因。”房价不变，甚至下降，两者之间的比例也随之变大。“这种情况下，开发商的利润空间也会随之变小。开发商之间的竞争也是十分激烈的，市场也在进行优胜劣汰。”

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  部分项目地价房价比

  大城北

  方正·御星 41%

  该项目所在地块是在2012年8月27日竞得，当时方正房产经过21轮鏖战，击退金地集团，夺下杭政储出18号地块，总价57900万元，折合楼面价7180元/平方米。

  随后开发建设建设了方正·御星项目，目前，方正·御星5月25日已加推9号楼，共有约100套房源，户型主打90方和130方，目前1、2号楼高层房源在售，价格17500元/平方米左右。按照这个在售均价，地价就占了41%。

  滨江·万家名城 40%以上

  该项目由两个地块组成，即余政储出[2012]48号地块和余政储出[2012]49号地块。2012年11月2日，余政储出【2012】48号地块经过38轮竞价，滨江房产以70500万元竞得，楼面价6240元/平方米；余政储出【2012】49号地块，滨江地产经过46轮报价，耗时一个多小时以95000万元竞得，楼面价6270.7元/平方米，2宗商住地溢价率均为30%。两块地总价16.55亿元，综合楼面价为6256元/平方米。

  开发的滨江·万家名城由南北两区组成，主力户型面积为80-127平方米，毛坯均价13000元/平方米，精装均价15000元/平方米。按照毛坯来算，地价占房价的48.12%，精装修房源则占了41.7%，占比均在40%以上。

  宝嘉·誉峰 50.79%

  港企宝嘉地产已进入杭州就引起了广泛的关注。2012年10月11日下午，宝嘉集团下属子公司重庆宝嘉房地产有限公司以总价97800万元竞得拱墅区祥符单元的杭政储出【2012】31号地块，经过35轮竞价，最终折合楼面价8634元/平方米，该地块的溢价率为36%。

  经过三年多的筹备，宝嘉在杭州的第一个项目宝嘉·誉峰终于在今年面市，主力户型面积88-126平方米，均价约17000元/平方米。地价与房价之间的比已经高达50.79%，超过一半。

  德信·北海公园 62.79%

  德信·北海公园绝对是至今被提及最多的项目之一，开年清盘降价，成为引发楼市震动的导火索。目前德信·北海公园所剩房源不多，在售剩余房源，面积90方，另外顶层有一套64方跃层，一室一厅一厨一卫，折后均价16000元/平方米。

  项目所在地块是2010年房博会开幕前一天出让的41号祥符地块，德信经过21轮竞价，以109000万元成交，楼面价10047元/平方米。按照这样的价格来算，地价已经占房价的62.79%，在房价中占了大头。

  三墩

  协安·紫郡 42.54%

  协安·紫郡是三墩的热门项目，是由杭政储出53号地块和杭政储出54号地块两地块合为一个项目。其中，53号地块成交楼面价7012元/平方米，54号地块成交楼面价7280，平均成交楼面价7146元/平方米。

  协安·紫郡目前在售东苑组团1号楼房源，均为90平方米三房户型，均价16800元/平方米，不过项目现在又推出一口价特价房，其中1楼90方房源总价129万/套，11-16楼90方房源总价140万起。

  抛开特价房，按照目前在售均价，地价房价比达42.54%。

  市中心

  九龙仓·君玺 61.55%

  港企九龙仓进入杭州之日起就广受关注，2010年3月25日，时任九龙仓执行董事的吴梓源亲自压阵，最终以20.2亿元总价，成交楼面价 24621元/平方米拿下文晖路地王地块，这就是九龙仓·君玺项目。

  九龙仓·君玺86、130、160平方米精装房源在售，小户型均价40000元/平米，大户型均价45000元/平米。这样的话，小户型地价房价比为61.55%，大户型地价房价比为54.71%，不管是大户型还是小户型，均超过一半。

  武林外滩(酒店式公寓) 59.50%

  武林外滩作为市中心豪宅项目也备受关注，项目所在地块是广宇与西房联合以17.1亿竞得的原东南面粉厂地块，楼面价达19038元/平方米。

  目前武林外滩在售房源包括住宅与酒店式公寓，住宅在售3、5号楼215、260、360平方米精装房源，均价50000多元/平方米，4号楼42-150方精装公寓推出一口价购房活动，单价31998元/平方米。住宅的地价房价比38.08%，酒店式公寓的占比较高，达到59.50%。