高库存和低去化率已经成为马年杭州楼市的顽疾。

  戴德梁行报告显示，2014年1月，杭州商品房库存突破12万套，同比增幅逾4成。此后新增供应量持续攀高。6月30日，可售房源突破13万套大关，其中主城区超过6万套。假如每周成交一千套，即使新增供应量为零，也至少需要3年才能消化。

  更为严峻的是，上半年杭州楼市销售惨淡。据统计，全市上半年共成交商品房28607套，同比下降3成，在近6年的统计数据中排名倒数第三。其中，主城区成交12782套，同比下降逾4成。

  在“天量库存”的巨大压力下，开发商不得不选择以价换量，以解资金链之渴。自年初大桥西打响降价第一枪后，新盘选择低价入市，在售项目明折暗降。据不完全统计，仅6月调价楼盘就在50个以上。各大板块的价格体系正在重塑，杭州楼市的下行轨迹已渐明晰。

  不论是开发商还是购房者，都迫切的想找寻下半年杭州楼市的机会。那么，机会究竟藏在何处？是有可能在杭州落地的“限购松绑”，还是令购房者望眼欲穿的“取消限贷”，抑或是其他能够激发市场动力的因素？

  “限购松绑”难解楼市困局 取消限贷短期难实现

  上半年，杭州房地产业内讨论最多的话题，就是“限购松绑”究竟会不会落地，以及何时落地。

  近几个月，“限购松绑”已经在全国蔓延开来。截至目前，呼和浩特、济南已经明确取消限购政策；天津、南宁、无锡、海口、温州等城市也明确表示对限购政策作出调整；而包括杭州在内的多个城市放松限购的传闻亦不绝于耳。

  5月23日，杭州出台“限降令”。根据规定，若商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将限制网签。也就是说，开发商在实际售卖房源时，最多只能在申报价格的基础上打85折，否则须再行申报。此举显然是为规避可能发生的大规模降价，试图“曲线救市”。

  对于“限购松绑”，杭州克而瑞研究经理谢刚认为，这并不是最理想的救市选择。他分析，下半年中央政府对楼市的调控措施会在总体稳定、分类调控的原则下，辅以舆论、信贷、税收等干预手段，持续进行“微刺激”。“杭州并非风险最严重城市，所以短期内限购松绑也不会得到明确的承认与支持。”

  不少房地产从业人员认同，这一轮市场的调整周期会比较长，即使调整甚至取消限购，也未必会给当前的楼市带来显著的提振效果。某本土房企高管表示，地方救市政策的出台具有不可预期性，就算最终落地了，也显得“晚了一些”。“该降价的楼盘已经降了，降幅差不多有20%左右。即便现在取消限购，意义也不是非常大。”

  与限购相比，限贷对市场的影响似乎更大。松绑限购虽然能够解除异地和改善性购房的限制，由于二次置业首付7成的门槛存在，不少改善性购房者仍然需要银行的贷款支持，否则很难真正买到房。

  然而，杭州目前仅个别银行出现了首套房贷95折优惠，二套房仍然严格执行。取消限贷短期内难以实现。

  众多知名房企加盟“微信购房季” 乐居开启房产营销新模式

  在“限购”和“限贷”未可期、市场行情继续向下的前提下，房企和购房者应采取何种对策呢？

  对于房企而言，因势而动，降价走量显然是第一要务。没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。只要房价达到或接近购房者的心理预期，潜在的市场需求自然会快速去化库存。

  然而，报广、户外广告等传统销售渠道逐渐产生“审美疲劳”，其召集作用持续减弱。相对的，以互联网为媒介，别具创意且极具互动性的营销模式更容易被购房者接受。

  目前，“微信”逐渐成为市场上流行的互联网营销渠道之一，一些知名房企甚至将“存抵活动”直接搬到微信上进行运作。6月28日，新浪乐居推出首届“微信购房季”，颠覆了传统的卖房与买房模式。价值超2亿元的红包源源不断地涌入微信平台，引来数以十万计的网友疯狂追捧。

  在杭州，绿城、万科、融创、中海、万达、景瑞、龙湖、保亿、华元等多家知名房企均参与了乐居“微信购房季”活动，以派发红包的形式与购房者进行互动，红包包括购房券、特价房及其他丰富礼品。

  据统计，活动首日超过3万名网友抽取了近1万个红包。白马山庄的两套叠墅特价房、华元欢乐城总价69.6万元的特价房、绿城翡翠湾总价137万元的特价房悉数送出。不少房企表示，参与活动为旗下项目在蓄客阶段起到了极好作用，同时聚集了大量“粉丝”，项目品牌力也得到了免费传播。

  对于购房者而言，参与“微信购房季”活动不仅可以关注微信售楼处，第一时间获悉自己感兴趣楼盘的最新动态。更有机会获得购房抵用券及特价房购买资格，从而实现逢低入市、成功“捡漏”的目标，真正的买到实惠房、满意房。