成交数据翻番，很多项目却仍成交平平

  7月29日，杭州市调整限购政策，到如今已近一个月的时间。在这近一个月中，市场明显的感受是在稳步回暖。数据方面给出的支撑也是如此。政策调整前，杭州主城区(包含萧山、余杭)，每天的成交量在120套左右，政策调整后，这个数字基本翻了一番。

  不过这种回暖，在销售人员那边并没有得到明显的反馈，记者在过去一段时间内，与众多的销售人员进行了沟通，听到的最多一句话就是——市场怎么还这么差，限购调整好像并没有起到什么作用呀。

  为什么市场拿出的数据与销售人员的叙述之间会有如此差异？记者调查后发现，在每一轮的楼市强势反弹前，市场确实要经历这么段“价格筑底期”，而目前的楼市处于这么个时期，对于更多楼盘而言，想迎来理想中的旺销，可能还需要在这个时期之后。

  所谓“价格筑底期”，指的是从政策调整后第一天开始，到楼市迎来彻底反弹为止的这段时间。“价格筑底期”的一个典型特征就是政策见底，但房价尚未见底，市场总体仍处于一个“以价换量”的弱市阶段，而购房者也正经历从观望到挣扎的心理状态变化过程。

  “价格筑底期”内，市场之所以有种分化明显的感觉，是因为有些项目，利用这个窗口期，继续用自己的高性价比冲击市场，从而为自己赢得市场份额。这方面的典型代表就是这段时间卖得风风火火的欧美金融城(EFC)，8月16日开盘至今，已卖出了近500套房子。这也很好能够解释，为什么市场的成交数据在攀升的同时，很多销售人员仍然没有感觉的原因，因为市场的成交数据中，有很大一部分都是由这些“明星级楼盘”创造的，除了EFC，还有滨江·金色江南，万科·未来城等。一些续销盘，如绿城·兰园等，在价格调整到位后，也获得良好的市场回应。

  那么这个“价格筑底期”会持续多长时间内？据统计得知，距离我们最近的一次调控政策由严到宽是在2008年底。

  彼时，在不断加息和二套房贷从严的作用下，杭州楼市已经急转直下。加上2008年全球金融危机对中国经济的冲击，2008年10月底，政府终于发文救市，希望通过减免税费、降低贷款利率和松绑二套房等系列措施刺激楼市。

  这样的政策并没有让楼市迅速回暖，直到2009年3月，杭州楼市成交量才开始明显回升。当年5月，主城区商品房成交量更是历史性突破万套，楼市价格也出现回升。而在2008年10月到2009年3月的这段时期，楼市成交量表现低迷，价格持续探底，不少板块还出现房价历史低点。

  而据业内人士估计，这次由于少了“4万亿”的刺激，同时，库存又是历史新高，整个“价格筑底期”持续的时间可能更长。

  “我们这次开盘，我有个朋友想买，户型与首开价格他也觉得非常满意，但临近开盘前一小时，他给我发来短信，说跟父母再三商量后，还是决定不买了，想再等等看”。城西有个楼盘，刚刚过去的这个周末首次开盘，其营销总监告诉记者，“看得出，他内心也经历着很大的挣扎，过去他可能只是观望，现在觉得差不多是时候买房了，但总觉得还有更便宜的房子可以等等。”

  不过这位营销总监对后市还是表现出了足够的乐观，“很明显，大家现在都在动摇，如果真的如传言所说，到本月底限购能全部放开，可能会加速购房者的入市，熬过这一段，楼市就会光明很多。”