2014年第三季度的最后一天，央行和银监会对房贷政策作出调整，放松首套房认定标准。而同在9月底，杭州市区(含余杭、萧山)库存量首次突破14万套大关，日趋紧张的市场环境和逐渐放松的调控政策形成了鲜明的对比，呈现出微妙的市场关系。这不禁让我们想起那道经典的数学题：水池中一个出水口和一个进水口，同时工作，究竟多久能把水放光？

  要回答这问题，需要对杭州前三季度的楼市做一个整体梳理。至于杭州楼市这池水在四季度将如何流动，则是接下来最大的悬念。

  五年来余杭、萧山成交套数首次超主城

  市区房价比五年前降了1500元/平方米

  据钱江晚报购房宝指数显示，截至2014年9月30日，杭州市区(含余杭、萧山)前三季度商品房共计成交53786套，同比去年的61539套下降了12.6%，在近五年的三季度成交排行中名列第三。

  看似平淡的成交量背后，却经历了并不平淡的9个月，价格战、低开潮、政策松绑、库存新高一系列市场变幻过后，这样的成绩恐怕难以提振市场信心。

  值得注意的是，近五年前三季度成交量数据中，今年萧山、余杭成交套数总和首次高于主城区，分别为30054套和23732套。这一点从杭州市区成交套数前十名的榜单中也可以看到，排行榜前五名中难觅主城区项目身影，而余杭、萧山项目占据大半壁江山。

  购房宝指数显示，前三季度杭州市区(含余杭、萧山)商品房成交均价为15601元/平方米，同比去年的17546元/平方米下降了11%，甚至比2010年的17120元/平方米低了1519元/平方米。但主城区成交价格则高于2010年，由此可见萧山、余杭二区的降价走势，拖了市区房价的“后腿”。

  余杭、萧山项目霸占成交榜

  “以价换量”成主旋律

  事实上，从今年年初名噪一时的“马年第一降”开始，杭州楼市似乎就已经定下了“低价才能跑量”的基调。于是可以看到，上榜2014年前三季度杭州市区(含萧山、余杭)商品房成交套数前十名的楼盘，绝大多数都是新盘低开或者老盘降价。

  获得杭州市区成交量冠军的便是萧山的绿都·御景蓝湾，成交均价仅7754元/平方米，前九个月共成交1100套房源；临平山北的新城·山语院，首开起价5678元/平方米，三个月内推盘5次均获得热销；地铁上盖物业华元欢乐城，9月推盘折后起价6998元/平方米，至今也已经成交617套房源。

  成交金额冠军由武林壹号夺得，前三季度成交总金额21.3亿元，共成交100套房源，抛开可观的总金额，光是以套数论，在千万元级豪宅中也足以夺冠。

  在诸多豪宅及高端改善项目中，滨江·万家名城凭借本土房企的品牌效应以及板块利好，成为唯一一个进入成交金额前十名的刚需项目。

  政策利好

  一时难解市场焦虑

  经历了上半年的冷淡，限购松绑的利好让杭州楼市尝到了甜头。第三季度成交套数为25393套，远高出一、二季度的12333、16060套，在1~9月成交中占比高达47.2%。一方面成交量攀升，另一方面杭州市区的库存量却在9月底默默超过了14万套。如果库存继续以此速度飙升的话，年内即可突破15万套。

  库存带来的悲观预期下，政策再现转机。中国人民银行官方网站在9月最后一天，公布“限贷”调整政策：房贷利率最低可打7折；已经有一套住房且还清房贷的家庭，可享首套房贷政策；有两套及以上房子的，只要已还清房贷，也有可能从银行贷到款。

  这一消息的释放，在长假前的最后一刻还是让不少开发商“欢腾”了一下。然而多数业内人士认为，房价立刻反弹、成交量暴涨的可能性极小，但总归是给市场注入了强心剂。也有人认为，短期内政策陆续放松，足以看出房地产市场的低迷和萧条，房价存在继续走低的可能性。对于整个三季度来说，杭州楼市显得“信息量过大”，所有的猜测和预期或将在10月开始爆发，第四季度的杭州楼市是精彩还是灰暗，值得期待。