近日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同举办的“2015中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十三届中国房地产投融资大会”在上海证券交易所举行。海通证券副总裁、首席经济学家李迅雷出席并演讲。

        以下是演讲全文，文章来自中国首席经济学家论坛。

        各位下午好！祝贺很多上市公司都取得非常好的业绩。研究宏观肯定是要研究房地产的，具体房地产哪些板块会表现好，我们也有研究。今天对立面行业也是比较好的机会，因为经济下行，政策在放松，我们看到中国经济下行的势头还在延续，我们固定资产投资增速10%，我们目标是15%，M2的增速10.2%，目标是12%，种种迹象表明中国经济处于加速下行中。这种下行从趋势来看还会延续的，从政策放松来讲的话，政策肯定会降准降息，对房地产行业也是好事情。

        从房地产投资增速来看，4月份房地产投资几乎是0增长，下个月可能会略微有反弹，反弹之后还是会继续下行，5月份房地产投资增速可能会有上行。从土地开工面积来讲也是处于下行过程中，表明我们投资，对于未来的预期还是比较谨慎悲观的。好的迹象也有的，目前来讲，房地产销量出现了明确回升的势头，这对我们房地产企业资金是很好的改善。4月份一线城市环比超过50%，二线城市略微差一些，从销售来看行业出现全面复苏的迹象，开发商资金面也有所好转。

        我们房地产行业在严厉的调控下也出现一段时间资金回收的困难，库存增加，现在政策已经放松了，所以政策的拐点已经出现了，去库存的拐点已经出现了，随着销量的增加，供给还是比较慢的，价格也出现一定程度的收涨，尤其在一二线城市房价上涨的趋势得到确认，一线城市在4月份上涨0.4%，这跟我们政策持续的刺激有关。13年出台国五条，要求加强这方面的调控，持续房地产的成交面积下滑16亿，对放款首套房的按揭比例，说明政策拐点的效果慢慢体现出来。

        未来房价为什么会涨？因为房价跟供求关系有比较大的相关性，一方面需求在上升，另外一方面供给没有跟上。无论是新开工面积，还是拿地这两方面的意愿不强，一方面需求在回升，行业供给有滞后，这个滞后需要6到9个月，从下半年开始新开工面积会下行，会影响今年下半年房地产的供给，如果供给要增加得等到明年。原来为了去库存可以压低价格，现在不急得卖了，反正市场需求在增加，不涨价就已经是很好了。

        第二个方面我们发现从15年的数据来看，供给面积同比增长3.2%，3月份的新增供给低于去年同期，对今年下半年销售有利。由于买地的意愿下降了，销售利润在增加，这样的话，土地购买金额和销售的占比在下降，这样资金链的改善对于利润的提高也有促进的作用。

        第三个方面由于资本市场的繁荣，像定增，债券等等上市公司的融资手段增加，融资成本下降。

        第四个方面是政策的宽松，宏观政策除了降准将息之外，购房政策支持力度也明显。这些政策的出台也跟我们宏观经济稳增长的目标相关，因为经济要维持平稳，单纯靠基础建设投资拉动是有限的，因为基础建设投资对于过剩产能的消化是有利的，但如果没有房地产这么强的力量，稳定投资增速也是困难的。

        第五个方面是不可忽视的财富效应，牛市已经进入中后段，不少个人选择退出。

        对于这一轮房地产市场的回暖表现是怎样的，我们观点是一线城市反弹明显，房价涨幅高，二线城市次之，交易量比较大，涨幅低于一线城市。三线城市还是面临去库存比较大的压力，因为三线城市无论投资总额占比50%，新开工的占比60%，三线城市需求偏弱，这样他的投资信息能否恢复，还要看房地产去库存的情况，我们的判断就是会有新一轮的上涨。

        对于新开工和投资方面，下半年才会起稳，上半年投资增长还会持续下降，可能要等到第四季度新开工的增速和房地产开发增速才可能回升，市场整体还是滞后的。从中长期看，更多达到供需平衡，13年是中国房地产销售面积最高的一年，销售13亿平方米，今后几年销售面积要超过这个数字有一定的难度，但也不会大幅度回落，估计是12亿到13亿平方米，供求开始平衡，对于住宅需求的影响有四大因素：一个是改善性需求；第一个是拆迁改造；一个是新增人口刚性需求；还有一个是城镇化的需求。这四个方面的需求量是65亿平米，新增的产能也在60亿，基本平衡。看得更长期的话我觉得不是太乐观，因为我们整个房地产行业还是受人口老龄化的影响，对房地产需求最大的还是25岁到44岁，这个年龄段的人到今年为止达到顶峰，从16年开始消费主体会下降，从长远来看这个行业的需求是有限的。

        从另外一方面，至少现在比13年、14年的时候乐观，我们原先担心房地产硬着陆，现在来看还是软着陆的过程。我发现美国的房地产居民按揭贷款的总额占住宅类房地产市值45%，美国之所以发生次贷危机就是在于它的贷款比重太高，中国大概是12%左右，居民房地产贷款的总额到14年年底是10.6万亿，美国45%，房价只要一跌可能就受不了，会有抛售的行为，我们目前还是比较低的，相对来讲至少从居民这个层面不会给房地产价格走势带来恐慌式的下跌，未来中国经济应该是加杠杆的，我们目前的杠杆比不到36%，西方国家普遍都是80%，90%，未来经济增长民营企业加杠杆很难，中国经济未来增长的动力还是来自居民的加杠杆。这一轮证券市场的火爆，融资融券规模迅速扩张，房地产加杠杆肯定会出现，政府部门不断出台降息降准等举措，也是可以预期的方向。

        这一两年还是有机会，这种机会来自于不可取代的中国经济要稳增长，而且在经济下行过程中，政府对于房地产依赖度越来越高，中国经济要转型升级也是比较漫长的过程。我觉得基建投资还是有很大问题，过去好的项目都已经投了，现在投的大部分项目都是不能很快有现金流的，拿什么钱支持经济，只有房地产、城镇化是大的趋势。

        在城镇化的过程中，三线城市人口向一二线城市转移，我们现在严格控制大城市人口的流入，这种限制对房地产市场还是比较有优势的。日本100万人口以上的城市，要转成城市的人口比重是60%，巴西43%，中国23%，中国理应是加速大城市化的过程，我觉得中国的城镇化已经到了后期。加上中国的贫富差距巨大，这也给房地产购买力方面是严重的制约，只有通过放开一线城市，使得市场在资源分配中能够落到实。